Bundesregierung und EU planen bis ins Jahr 2020 den Ausstoß von CO2, des Klimagases Kohlendioxid, um 36 Prozent zu reduzieren. Dabei liegen die größten Einsparmöglichkeiten im Bereich von Gebäuden.
Die energetische Sanierung des Wohngebäudebestands und damit der sparsame und effiziente Umgang mit Energie, sind ein wichtiger Schlüssel für eine zukunftssichere und kostengünstige Energieversorgung, bei der Ressourcen und Klima geschont werden.
Aber noch verschwenden Millionen von Häuser in Deutschland zu viel Energie. Vor allem im Altbaubestand gibt es viel zu tun. Bestehende Gebäude brauchen etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung wie Neubauten. Der durch Heizungund Wassererwärmung verursachte Ausstoß von Kohlendioxid könnte in Wohnhäusern um 60 Prozent und mehr gesenkt werden. Möglich wird das durch eine gute Wärmedämmung, dichte Fenster und eine moderne Heizungsanlage.
Gerade bei Heizungen liegt viel im Argen, jeder fünfte der insgesamt 17 Millionen Heizkessel läuft bereits seit über 24 Jahren, bei nicht einmal zehn Prozent aller Heizungen handelt es sich um energiesparende Systeme.
Um Immobilienbesitzer zu energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen zu motivieren, soll der Energieausweis mit seinen Modernisierungsempfehlungen einen wichtigen Anreiz geben. Er soll zum Mitdenken und Mitmachen anregen. Damit setzt die EU- und Bundespolitik einen klaren Schwerpunkt: Gebäude sind von zentraler Bedeutung für den Klimaschutz.

Der Energieausweis beinhaltet alle wichtigen Daten, die Einfluss auf den Energieverbrauch haben, und ist folgendermaßen aufgebaut:

1. Gesamtbewertung, Gebäudeidentifizierung und Energieeffizienzklassen
Zur Gebäude-Identifizierung werden Informationen wie Gebäudetyp, Baujahr und die Zahl der Wohneinheiten im Ausweis vermerkt.
Ein wichtiges Instrument am Immobilienmarkt wird in Zukunft die Klasse der Energieeffizienz eines Gebäudes sein. Sie zeigt potenziellen Mietern, ob sie tendenziell mit höheren oder niedrigeren Energiekosten zu rechnen haben. Die Enteilung erfolgt in die Energieeffizienzklassen A (sehr energieeffizient) bis I (am wenigsten energieeffizient) und wird im Zuge der Energiediagnose vom Energieberater festgestellt und im Energieausweis eingetragen. Eine einfache grafische Darstellung ermöglicht einen schnellen Vergleich mit anderen Gebäuden.
Dabei wird auch der Primärenergiebedarf der Immobilie ausgewiesen. So nennt man den Gesamtbedarf an Energie, der für die Beheizung, die Klimatisierung und die Warmwasserversorgung eines Gebäudes unter Normalbedingungen nötig ist. Dazu gehört auch der Aufwand, der für die Gewinnung, die Aufbereitung und den Transport der Energie (etwa für Öl oder Gas) benötigt wird.

2. Bild und Beschreibung des Gebäudes
Neben einem Bild des Gebäudes wird die Qualität aller Gebäudeteile vom Dach, über die Fassade und die Fenster bis hin zur Anlagentechnik beurteilt. Überprüft werden dabei unter anderem der Dämmstandard und die Luftdichtheit, mögliche Wärmebrücken sowie die Qualität der Anlagentechnik. Berücksichtigt wird auch der Einsatz regenerativer Energien (etwa Solarenergie), der Standort der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung im Gebäude, die Länge und Dämmqualität der Rohrleitungen, die Effizienz der Pumpen, die Güte von Heizflächen und Thermostatventilen und so weiter.

3. Emissionswerte
Die von der Immobilie verursachten Abgase (CO2-Emissionen) werden ausgewiesen. Damit wird das Maß der Umweltbelastungen festgestellt.

4. Erwarteter Energiebedarf
Die für die Wärmeversorgung des Gebäudes erwarteten Kosten werden aufgelistet.

5. Modernisierungs-Tipps
Hausbesitzer erhalten sinnvolle Sanierungs- und Modernisierungstipps, die die Betriebskosten senken, die Umweltfreundlichkeit verbessern und den Wert der Immobilie steigern.

Ein Ausweis pro Gebäude
Ein Energieausweis kann immer nur für das gesamte Gebäude ausgestellt werden. Er beschreibt die Energieeffizienz eines Gebäudes, die maßgeblich von der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung sowie der Dämmqualität der Außenhülle bestimmt wird. Die im Energieausweis enthaltenen Informationen beziehen sich deshalb immer auf das ganze Gebäude.
Eine Unterscheidung zwischen den verschiedenen Wohnungen innerhalb eines Gebäudes ist nicht sinnvoll. Zwar wird für Dachwohnungen oder für Wohnungen am Rand mehr Heizenergie gebraucht, jedoch profitieren davon die Mieter der in der Mitte gelegenen Wohnungen. Würden die schlechter gelegenen Wohnungen nicht beheizt, so müssten auch in den zentral gelegenen Wohnungen die Heizkörper mehr aufgedreht werden.
Das heißt, auf das ganze Gebäude gerechnet, gleicht sich der Heizbedarf aus. Somit ist auch nur die energetische Beurteilung des gesamten Gebäudes sinnvoll.

Energieausweis für Wohngebäude
Für einen Neubau muss bereits seit 2002 generell ein Energieausweis ausgestellt werden. Eigentümer oder Käufer bekommen den Ausweis von ihrem Architekten oder vom Bauträger.
Für Altbauten wird ab Juli 2008 Schritt für Schritt der Energieausweis zur Pflicht. Und zwar in folgenden Fällen:

• Wenn im Zusammenhang mit einer Modernisierung eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt und dadurch eine kostengünstige Ausstellung des Ausweises möglich ist.
• Wenn der Eigentümer ein Haus oder auch nur eine einzelne Wohnung verkaufen, verpachten oder vermieten möchte. Er ist zwar nicht verpflichtet, selbst aktiv zu werden und den Energieausweis von sich aus ins Gespräch zu bringen. Doch sobald der potenzielle Käufer oder Mieter danach fragt, muss er ihn vorzeigen können.

Energieausweis für Nicht-Wohngebäude
Für Nicht-Wohngebäude ist die Ausstellung eines Energieausweises für den Neubau ebenfalls bereits obligatorisch. Ab Juli 2009 gilt dies auch für bereits bestehende Gebäude. Sie brauchen im Verkaufs- oder Vermietungsfall einen Energieausweis. Außerdem müssen ab dann in öffentlichen Gebäuden mit regelmäßigem Publikumsverkehr Energieausweise gut sichtbar aufgehängt werden.

Energieausweis für Baudenkmäler
Für Baudenkmäler gibt es eine Ausnahmeregelung. Für ein nach dem jeweiligen Landesrecht denkmalgeschütztes Gebäude ist die Ausstellung eines Energieausweises nicht vorgeschrieben.

Energieausweis für kleine Gebäude
Als Besitzer eines kleinen Gebäudes mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche brauchen Sie generell keinen Energieausweis.

Gemischt genutzte Gebäude
Sobald sich Wohnungen in Bürogebäuden oder Läden im Erdgeschoss von Wohnhäusern befinden, werden zwei verschiedene Energieausweise ausgestellt. Im bewohnten Bereich werden die Wohnbau-Regeln angesetzt, im gewerblich genutzten Bereich die Regeln für Nicht-Wohngebäude.

Gemeinsame Energieausweise für Häuserzeilen
Bei Altbauten in einer Häuserzeile, die gleichzeitig gebaut wurden und weitgehend baugleich sind, kann der Energieausweis für die gesamte Häuserzeile ausgestellt werden. Allerdings darf es weder in Bezug auf ihren Urzustand noch in Bezug auf ihren Sanierungsstand Unterschiede geben.

Energieausweis öffentlich aushängen
In Privathäusern muss der Energieausweis nicht öffentlich einsehbar sein. In öffentlichen Gebäuden hingegen durchaus: In Behörden, Rathäusern, Schulen oder Krankenhäusern mit mehr als 1.000 Quadratmetern Gesamtnutzfläche und regelmäßigem Publikumsverkehr, muss der Ausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle angebracht werden.

Energieausweis vorlegen
Eigentümer sind verpflichtet, den Energieausweis auf Verlangen des Miet- oder Kaufinteressenten vorzulegen. Sie sind  jedoch nicht verpflichtet, den Energieausweis von sich aus ins Verkaufs- oder Vermietungsgespräch einzubringen. Es empfiehlt sich jedoch, den Ausweis den Interessenten möglichst frühzeitig vorzulegen. Am besten, Sie nehmen in den Kauf- oder Mietvertrag dann auch gleich einen Passus auf, in dem sie sich bestätigen lassen, dass der Energieausweis vorgelegt wurde. Denn der Eigentümer kann belangt werden, wenn er den Energieausweis dem Interessenten auf dessen Wunsch hin nicht vorlegt. Also: besser gleich beantragen und sorgfältig erstellen lassen, als sich später mitBußgeldforderungen konfrontiert zu sehen.

Kopie des Energieausweises
Aus dem Recht zur Einsicht in den Energieausweis leitet sich kein Recht ab, eine Kopie des Ausweises ausgehändigt zu bekommen. Potenzielle Käufer oder Mieter können natürlich trotzdem danach fragen, allerdings ohne Garantie, dass ihrem Wunsch auch nachgekommen wird.

Falsch ausgestellte Ausweise
Werden beim Erstellen des Energieausweises die Vorgaben der EnEV nicht eingehalten, gilt dies als Ordnungswidrigkeit, die strafrechtlich verfolgt werden kann. Das gilt sowohl für vorsätzlich und für fahrlässig falsch ausgestellte Energieausweise, als auch für Ausweise, die von Energieberatern ohne entsprechende Berechtigung ausgestellt worden sind. Dabei sieht die EnEV Bußgelder von bis zu 15.000 Euro vor.

Konsequenzen der Ergebnisse im Energieausweis
Der Energieausweis soll ausschließlich zur Information für die Gebäudenutzer dienen. Auch wenn der reale Energieverbrauch eines Gebäudes deutlich von den Vergleichswerten im Energieausweis abweicht, kann hierdurch weder eineMietminderung begründet noch ein Kaufpreis nachträglich angefochten werden. Auch die Modernisierungshinweise sind als reine Empfehlungen zu verstehen, die Umsetzung ist nicht verpflichtend. Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter aufgrund des Energieausweises sollen so vermieden werden.

Alte Energieausweise
Unabhängig vom Inkrafttreten der EnEV 2007 haben Eigentümer auch vor dem 1. Juli 2008 schon die Möglichkeit, sich einen Energieausweis auf freiwilliger Basis erstellen zu lassen, um die energetische Qualität ihres Objektes zu dokumentieren. Wärmebedarfsausweise und Energiebedarfsausweise nach den vorherigen Verordnungen werden anerkannt. Sie behalten für zehn Jahre Gültigkeit, unabhängig davon nach welchem Verfahren sie ausgestellt wurden.

Für die Ausstellung von Energieausweise gibt es zwei verschiedene Varianten, die im folgenden genauer erläutert werden.

Der Energiebedarfsausweis
Nicht alle Gebäude brauchen denselben Energieausweis. Je nach Größe und Alter Ihrer Immobilie muss ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden. Bedarfsausweise werden generell bei allen Neubauten ausgestellt und für bestimmte ältere Wohngebäude. Für alle anderen reicht der Verbrauchsausweis. Wer möchte, kann sich aber auch auf freiwilliger Basis einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. 

Inhalte des Bedarfssausweises
Der Energiebedarfsausweis gibt Auskunft darüber, wie energieeffizient ein Gebäude wirklich ist. Die Energieeffizienz des Gebäudes kann durch den jährlichen Energiebedarf für Beheizung, Warmwasseraufbereitung und Wohnungslüftung ermittelt werden. Dabei werden die Daten der Gebäudehülle, wie die Dämmung von Fenstern, Wänden oder Dach im Energieausweis genauso berücksichtigt wie die verwendeten Baumaterialien und die Bauweise. Mit in die Berechnung fließen außerdem die Eigenschaften der Lüftungs- und Heizanlage ein und auch die Verwendung regenerativer Energien wie Wärmepumpen oder Solarenergie.
Aus diesen Daten wird dann berechnet, wie viel Energie für das Gebäude bei durchschnittlichem Nutzverhalten und Klima pro Jahr verbraucht wird. Als Kennzahl wird schließlich im Bedarfsausausweis der so genannte Primärenergiebedarfeingetragen. Dadurch ermöglicht der Bedarfsausweis Vergleiche mit den Ergebnissen anderer Gebäude, da der Standard deutschlandweit derselbe ist.
Zudem gibt der Bedarfsausweis mit seinen Modernisierungstipps alle Potenziale an, die ein Gebäude zum Energiesparen in sich birgt. 

Zeitlicher Rahmen
Im Wohnungsbau wird für Neubauten und bei erweiterten Umbaumaßnahmen wie An- oder Ausbauten, in deren Verlauf eine fachliche Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt, bereits seit dem Jahr 2002 einEnergiebedarfsausweis verlangt.
Für Altbauten erfolgt die Einführung des Energieausweises schrittweise ab Juli 2008 im Falle von Verkauf, Verpachtung oder Vermietung. Ab 1. Juli 2008 wird der Energieausweis für Wohngebäude mit Baujahr 1965 und älter zur Pflicht, für Wohngebäude ab Baujahr 1966 gilt dies erst ab 1. Januar 2009.
Welcher Ausweis gebraucht wird, hängt mit Größe, Baujahr und Sanierungszustand der Immobilie zusammen. 1977 erschien die erste bundeseinheitliche Wärmeschutzverordnung (WSVO), die den Energiebedarf durch Verbesserung der Dämmung und der Fenster eines Gebäudes bereits merklich sinken ließ. Deshalb werden Gebäude mit Baujahr vor der ersten Wärmeschutzverordnung anders betrachtet als jüngere Gebäude.  

Hier die Regelungen im Einzelnen: 

• Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die bis 1977 und damit vor wirksam werden der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.
• Für Wohngebäude, die in der Zwischenzeit saniert worden sind und mindestens den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht haben, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
• Das gilt ebenso für alle Wohngebäude, die nach 1978 errichtet wurden 

In der Übergangsphase bis 30.09.2008 kann allerdings für alle Wohngebäude generell der Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Er ist in jedem Fall für zehn Jahre gültig.
Nicht-Wohngebäude im Altbau brauchen erst ab 1. Juli 2009 einen Energieausweis. Dabei besteht generell Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Bei Neubauten muss bereits ab Oktober 2007 einEnergiebedarfsausweis erstellt werden.

Der Energieverbrauchsausweis

Nicht alle Gebäude brauchen denselben Energieausweis. Je nach Größe und Alter Ihrer Immobilie muss ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis ausgestellt werden. Bedarfsausweise werden generell bei allen Neubauten ausgestellt und für bestimmte ältere Wohngebäude. Für alle anderen reicht der Verbrauchsausweis. Wer möchte, kann sich aber auch auf freiwilliger Basis einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

Inhalte des Verbrauchsausweises
Bei der verbrauchsorientierten Variante des Ausweises wird die Energieeffizienz aus der innerhalb eines Jahres tatsächlich verbrauchten Energiemenge ermittelt.
Das Problem: Diese Methode der Berechnung kann stark in die Irre führen. Der verbrauchsorientierte Ausweis bildet nämlich weniger den Zustand eines Gebäudes, sondern eher das Verhalten seiner Bewohner ab. Ob viele Familien mit Kindern oder eher berufstätige Singles in einem Haus wohnen, beeinflusst den Energieverbrauch eines Gebäudes enorm.
Eine extreme Verzerrung könnte auch bei Einfamilienhäusern zum Tragen kommen: Verbringen die Bewohner etwa den ganzen Winter auf Mallorca anstatt in ihren vier Wänden in Deutschland, wäre ein Null-Energie-Haus die Folge bei der Berechnung der Energieeffizienz ihres Hauses.
Aussagekräftiger ist deshalb der bedarfsorientierte Ausweis, der eine Bestandsaufnahme der Dämmung, der Baumaterialien und des Heizsystems erfordert. Daraus wird errechnet, wie viel Energie das Gebäude bei durchschnittlichem Nutzverhalten verbraucht.

Zeitlicher Rahmen
Ab 1. Juli 2008 wird der Energieausweis Pflicht für Immobilienbesitzer, die ihr Wohngebäude vermieten oder verkaufen wollen und deren Gebäude Baujahr 1965 und älter ist. Für Wohngebäude ab Baujahr 1966 gilt dies erst ab 1. Januar 2009. In der Übergangsphase bis 30.09.2008 kann generell der Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden.
Außerdem kann der Verbrauchsausweis für Gebäude mit mehr als vier Wohnungen ausgestellt werden sowie für Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung WSVO von 1977 saniert wurden und für jeden Altbau ab Baujahr 1978.
Nicht-Wohngebäude im Altbau brauchen erst ab 1. Juli 2009 einen Energieausweis. Dabei besteht generell Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Bei Neubauten muss bereits ab Oktober 2007 ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Zeitplan zum Energieausweis
Um einen Vergleich zwischen der energetischen Qualität von Gebäuden zu ermöglichen, müsste es den Gebäudeenergieausweis eigentlich schon seit Anfang 2006 geben, so schreibt es die EU-Gebäuderichtlinie vor. Durch den vorgezogenen Regierungswechsel zur großen Koalition verzögerte sich jedoch die Umsetzung.
Im Juli 2007 passierte nun der Entwurf der Bundesregierung zur neuen Energieeinsparverordnung EnEV 2007 endgültig auch den Bundesrat und trat im Oktober 2007 in Kraft. Darin wird auch die Einführung der Gebäudeenergieausweise geregelt.
Sie werden schrittweise ab Juli 2008 für Wohngebäude im Altbau verpflichtend eingeführt. Für Wohngebäude im Neubau werden bereits seit 2002 Energieausweise ausgestellt – daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. 
Für Nicht-Wohngebäude gelten nochmals andere Regeln: Ab 1.Oktober 2007 brauchen Neubauten einen Energieausweis, ab 1. Juli 2009 gilt dies dann auch für alle Altbauten. Die Gültigkeitsdauer von Energieausweisen beträgt generellzehn Jahre. Das gilt auch für Ausweise, die freiwillig vor dem Inkrafttreten der EnEV 2007 oder in der Zeit der Übergangsregelung ausgestellt werden.

Die Modalitäten der Einführung im Detail

Tipps für Vermieter und Verkäufer

1. Energieausweis als Chance: Betrachten Sie den Energieausweis nicht als lästiges Übel, sondern als Chance für Ihre Immobilie. Bei Immobilien stehen die Qualität der Bausubstanz und der Wert des Gebäudes in ganz engem Zusammenhang. Doch um zu wissen, wie es um die Qualität des Gebäudes bestellt ist, und wo Verbesserungen angesagt sind, bedarf es einer genauen Analyse. Und genau hier setzt der Energieausweis mit seinen Sanierungsempfehlungen für eine bauliche und energetische Instandsetzung an.
2. Energieausweis als Marketing-Instrument: Bei Verkauf oder Vermietung ist der Energieausweis ein wertvolles Argument, das über den energetischen Zustand der Immobilie informiert. Er kann die Attraktivität bei der Vermietung Ihrer Immobilie steigern und als Marketinginstrument in Immobilienanzeigen dienen.
3. Energieausweis steigert die Lebensqualität: Der Energieausweis hilft Lebensqualität zu steigern, weil er dazu beiträgt, den Energieverbrauch zu senken. Das macht Sie unabhängiger von künftigen Preisentwicklungen für Gas, Öl oder Strom. Außerdem bietet das Leben in einem energetisch modernisierten Haus hohen Wohnkomfort und ein angenehmes Wohnklima.

Tipps für Mieter und Käufer

1. Notizblock und Stift bereithalten: Da Sie kein Anrecht auf eine Kopie des Energieausweises haben, sollten Sie sich etwas zu schreiben mitnehmen. So können Sie sich die wichtigsten Daten notieren und später mit den Daten anderer Objekte vergleichen.
2. Energieausweis in die Wohnungssuche mit einbeziehen: Reagieren Sie vorrangig auf Immobilienanzeigen, in denen mit guten Energiewerten geworben wird. Hier können Sie sicher sein, dass der Verkäufer oder Ihr zukünftiger Vermieter um den energetischen Zustand der Immobilie Sorge trägt. Die Chance, dass Nebenkosten später zu einer zweiten Miete ausufern und auch die Belastung der Umwelt sind geringer. Eine etwas teurere Immobilie mit besseren Energiewerten zahlt sich auf Dauer aus, wenn Nebenkosten niedriger ausfallen oder Modernisierungsmaßnahmen nicht nötig werden.
3. Energieausweis als Verhandlungsmittel einsetzen: Weniger gute Werte im Energieausweis können von potenziellen Käufern oder Mietern als Argument bei Preisverhandlungen eingesetzt werden. Fordern Sie vom Vermieter etwas weniger Kaltmiete, um die hohen Nebenkosten auszugleichen. Bieten Sie ihm an, eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen, sobald energiesparende Maßnahmen durchgeführt worden sind. Als Käufer können Sie versuchen, den Kaufpreis mit dem Argument zu drücken, dass Sie das gesparte Geld für die nötigen Modernisierungsmaßnahmen verwenden müssen.
4. Modernisierungsfragen ansprechen: Vor allem als potentieller Mieter sollten Sie nach einfachen Modernisierungsmöglichkeiten fragen, die im Vorfeld oder beim Einzug durchgeführt werden könnten. Viele kleine Maßnahmen, wie etwa eine Bodendämmung im Erdgeschoss, können relativ kostengünstig durchgeführt werden. Vielleicht ist der Vermieter bereit, etwas zu investieren oder Ihnen zumindest einen Zuschuss zur Durchführung einer energiesparenden Maßnahme zu gewähren.

  Beratung / Analyse

• Energetische Beratung
• Datenermittlung des Gebäudes
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  Ergebnisdarstellung

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